唐先生夫妇与某房地产开发公司订立预售合同，购买了一套位于楼宇顶层的共有产权住房。两年后开发商交房，唐先生夫妇入住后发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光。唐先生夫妇要求开发商赔偿其违约造成的损失及对生活不利影响的损失。
开发商认为，售房时其已对楼盘情况做了沙盘模型展示，且根据预售合同的记载，其已向购房人就环境、户型、日照等事项履行了详尽的告知和提示义务，而涉案房屋在日照间距、日照计算和窗地比等方面均满足国家有关规范要求，并经过了有关部门的审核与批准，故其不应承担任何责任。
一审法院经审理认为，一方面，唐先生夫妇仅系普通购房人，开发商未向唐先生夫妇尽到告知义务；另一方面，模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，唐先生夫妇对所购楼房出现瑕疵亦应自负一定责任。综上，一审法院判决开发商赔偿唐先生夫妇损失8万元。
开发商不服一审法院上述判决，提起上诉。开发商认为，在该案中应启动鉴定以确定涉案房屋的日照时间、采光系数是否符合国家标准。诉讼中，审判人员对涉案房屋进行现场勘察，结合在案证据，可以认定冬季上午10时许涉案房屋南侧主卧室窗户上半部日照被楼房顶部的房檐遮挡。二审法院终审驳回上诉，维持原判。
法官说法
结合该案，有三个问题应予以注意：
1.对于开发商是否尽到提示说明义务，人民法院应以一般购房者的认知水平来判断。所谓一般购房者，意指非专业的、仅具有相关生活常识的购房者；而掌握工程标准、熟悉建筑业态、从事有关工作的人，不在此列。司法裁判要综合一般购房者的认知能力、开发商宣传内容、签约履约过程等因素，并结合诚信原则、公平原则，对开发商的提示义务范围、购房人的注意义务范围作出认定。
2.涉案预售合同表述内容多为泛泛而谈，不能证明开发商曾就“房檐可能遮挡采光”这一具体问题向购房者明示；同时，这一表述系开发商出具的“格式条款”，在法律上不宜作出不利于购房者一方的解释。
3.国家有关住宅规划设计标准，如住建部《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）等，有赖于规划、建设等部门的监督管理，开发商新建住宅通常符合上述标准。因此，判断开发商应否承担相关责任，不应仅考察是否符合国家标准，而更要综合考虑合同目的、缔约条件、履约情形、当事人合理预期等因素。
初审：许治远
复审：傅仁斌
终审：刘 新
